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对话东坡里执行总经理何剑波

2020-06-18 17:53:32    眉山安家网     人物专访     来源:眉山安家网

在商业形态高度繁荣的今天,电子商务向实体经济发起猛攻,在此背景下,体验式商业应运而生,继而风生水起。近年来,SHOPPING PARK概念成时下流行词汇,综合构建出第五代商业模式。市场起步较晚的眉山,以追赶的姿态完成了从个体商铺、名店商业中心、大型仓储超市,到SHOPPING MALL的阶段式跨越。与此同时,东坡岛的风云面世,也为眉山第五代商业模式的开启创造了契机,永图公司踩准节点顺势而为,以东坡里商业水街为依托,对接第五代商业模式,创新时鲜生活方式的同时,也赋予了城市更多一重人文关怀。然而,概念化的体验式商业如何在东坡岛落地生花?东坡里又是如何从"贫富悬殊"的眉山商业地产市场成功突围?本期眉山搜房网有幸采访到东坡里执行总经理何剑波,听他深入浅出破译水街商业密码。

眉山安家网:恭喜东坡里成功引入太平洋影城旗舰店!(谢谢!)众所周知,眉山幅员面积小,城市人口偏少,加之项目离盖丽商场较近,因此双方的合作也非一蹴而就。然而即便如此,一向对商圈要求极高的太平洋影城,最终仍主动对接东坡里,请问促成这次合作的因素有哪些?

东坡里执行总经理何剑波,深度破译水街商业密码。

何剑波:品牌商户对选址半径有严格要求,一定半径内不愿开辟第二家店,太平洋影城规避"内斗"风险的商业考量也在情理之中。然而,即便有此疑虑,在对项目的可行性作全面评估后,太平洋影城仍以最大的诚意促成此次合作,这既源于太平洋影院的商业远见及决断魄力,也是东坡里价值属性以及商业吸附力的直观呈现。

诚如您所言,城市人口的制约,使得眉山商业缺乏内在推动力,然而东坡岛的特殊性,使得东坡里水街商业得以突破桎梏。一方面,东坡岛作为眉山对外开放的城市名片,随着区域建设日新月异,其旅游价值呈井喷之势。与此同时,眉山旅游业异军突起,正处高速发展时期,2015年,眉山市共接待游客2987万人次,实现旅游收入230亿元。如果觉得这个数据太宽泛的话,我们便以刚刚过去的清明小长假为例,仅三天,全市就接待游客57.99万人次,旅游总收入超3亿元。在政府的重点打造下,涅槃新生的东坡岛,必将承担起外来观光客流的集散功能。东坡里据守东坡岛门户,更将占尽水街商业消费先机。

何总侃侃而谈东坡里项目概况及价值属性。

另一方面,眉山人对东坡岛向来情深,岛上住宅市场热度居高不下,随之而来的是区域人口的不断积聚。加之人们对感官体验、情感体验的需求激增,东坡岛"在山水中吃喝玩乐"行业优势,为任何主城商业所不能及,大范围内,消费热点向东坡岛聚集已是必行之势。永图公司对东坡里的打造可谓顺势而为,项目总占地90亩,总体量10万平方米,是以"城市会客厅"、"休闲娱乐汇"为运营理念,其诉求便是让眉山市民足不出城即可感受山水间的风情小镇。

眉山安家网:公司以高出周边项目2.5倍的价格拿下土地,用以打造东坡岛上首个水街商业项目。请问,永图不惜高价也要落子该地块的商业选择,是基于怎样的深思熟虑?对项目未来又有何愿景?

东坡里将善用资源,以"最东坡"的感官飨宴敬献全市人民。

何剑波:东坡岛作为眉山的城市会客厅,量级之重不言而喻。2010年,市政府确定将东坡岛打造成集商业、居住、旅游、娱乐、休闲、度假等功能为一体的现代新区,湖、江、山、岛、城协调发展的"城市之眼",为永图落子东坡岛提供了契机,也为东坡里商业水街的问世的创造了可行空间。

商业地产同时兼具投资属性和经营属性,成败关键依然是地。20年前,李嘉诚曾提出"地段论",时至今日,仍是地产行业的金科定律。东坡岛天然城心岛的地理构造,不仅川内罕见,更是百年难遇,岂有不争之理。永图既选择落户东坡岛,便无"将就"之说,势必在最具市场价值最金贵的土地上,完成东坡里的商业大计。东坡里,据守东坡岛门户地位,同时也是整个水街的桥头堡、排头兵项目,向西联通眉山主城商业和几十万客流市场,向东覆盖东坡岛居住人群,背后是4700亩绿岛风光及源源不断的旅游人群作支撑,商圈能量不容小觑。东坡里将怀揣对湖岛生态的敬畏之心,善用资源,将"最东坡"的感官飨宴,敬献给全市乃至全国人民。

眉山安家网:现下,电子商务成商业地产绕不开的坎儿,不知何总对此有何见解?此外,东坡里是以眉山第五代商业模式为开发理念,这不仅将在一定程度上颠覆眉山既有的商业地产观念,也意味着从项目立项、业态划分、主力店选取、运营管理等方面,都将对应完善提档升级。现东坡里已经进入全面推广阶段,升级理念落实到操作层面,又是如何表现的?

针对电商对实体商业的冲击,何总见解独到。

何剑波:经济社会不断发展,人们的生活观念、消费方式也在不断更新,任何商业模式都无法一劳永逸。东坡里商业模式的嬗变,既是市场环境的硬性要求,也是公司尊重市场的主动作为。众所周知,电子商务对传统商业的冲击颇大,阿里巴巴每年都在经历裂变式成长。就我个人而言,并不认为这是坏事,既然科技发展与物流水平的提高,赋予人们更多的消费渠道,人们当然有理由选择更为便捷高效的购物方式。

我们既不用恶魔化电子商务,也无需神话它。电子商务对传统渠道的分流影响有限,近些年,实体商业环境的恶化主要原因是宏观经济减速,以及局部市场饱和。电商对商业的冲击,多集中在"提袋式"消费,事实上,国人在旅游、文化等领域的消费远远高于此。从趋势上讲,电子商务永远无法取代传统商业,其原因便在于"体验感"的不可模拟性。这也奠定了东坡里的商业基调,即必须为项目注入"体验式消费"属性,这也是东坡里打造眉山第五代商业模式的契机。

所谓第五代商业模式,即公园式购物广场,也称供应链商业模式,它赋予商业更高艺术性、休闲性、娱乐性,是眉山经济社会发展到现阶段的必然产物,而东坡里偕同第五代商业模式的问世,实则恰逢其时。自项目规划之初,永图公司便以"城市会客厅"、"休闲娱乐汇"为运营理念,通过对业态组合的重新规划布局,整合行业上下游资源,以美食餐饮、市政金融、茶楼客栈、酒吧KTV、商务会所、儿童娱乐城、IMAX影院、婚庆主题中心等多元化业态,聚合吃、喝、玩、乐、游、购、娱七大元素,营造一站式消费体验,让商业活动与东坡岛自然风光深度契合,具化项目的旅游性、观光性、体验性,以运营管理能力激发持续发展动力,形成新的利润增长点,进而适应新的消费需求。

眉山安家网:眉山现有商业地产"贫富差距"严重,各大核心商圈各自为营,面对纷繁复杂的市场格局,东坡里如何杀出重围,打造差异化业态,成就水街商业项目的不可替代性?

第五代商业模式如何在东坡岛落地生花,何总胸中自有丘壑。

何剑波: 整体而言,大商业项目的群聚,自然能推高东坡区的商业人气,至于新兴商业项目是借力使力还是被虹吸,取决于自身的商业价值是否过硬。住宅市场的偏紧,社会资源和投资热钱转而涌入商业地产市场,以至于项目良莠不齐,"同质化"竞争加剧,过剩供应势必引致优胜劣汰,此为铁律,无法规避。

何总长算远略,以创新和差异化经营打造东坡里水街商业。

眉山安家网:感谢何总接受接受我们的采访,破译眉山水街商业密码,祝福您生活幸福,事业再攀高峰,也祝愿东坡里项目为眉山商业地产再树标杆!

采访结束后,小编与何总合影。

何剑波:感谢!我们将再接再厉,定不辜负东坡岛这片人文沃土,圆满市民对高品质娱乐生活的殷殷期待!

(本专访时间:2016年6月)

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