穿越新周期！2023眉山（东坡区）楼市年报炸裂来袭！

眉山安家网 许多地产人都在感慨行业不易，感悟奋斗生活。回望过去的一年，眉山楼市有“外地客缓流抢滩眉山”的回温期，也有“成交回落以价换量”的冷静期。这一年，房地产市场供求关系发生了重大变化，市场下行，行业经受重重考验，缓筑底、慢复苏，但步步扩围、层层递进的楼市利好政策给了行业应对挑战的底气

作为时代的记录者，我们聚焦行业变革，梳理楼市数据，与您一同见证眉山楼市的成长。站在新旧交替的关口，我们一起来回顾2023年的进程，探寻2024年的方向。

市场成交篇之住宅

据眉山网签备案数据与市场收集与整理：

2023年全年眉山东坡区新房住宅共计成交10960套，成交总面积1240764.22㎡，成交总金额7890130655元，成交均价7203.02元/㎡；

较之2022年全年眉山东坡区新房住宅成交均价同比下跌0.48%。

单盘销量TOP10

销量十强榜单中城市新中心（北部新城）6盘强势入围，崇礼片区3盘，中心城区1盘进榜。具体表现来看：

水天花月兰亭御（含兰亭墅、兰亭旭）全年成交735套，拿下年度销冠，该盘积极开展市外营销，拓展了众多省外购房者买房。

汇宇庾上云庭也深度学习水天花月，如法炮制省外拓客，以726套拿下第2名。

北部新城万景进园汇年年入榜，今年更是以520套位列三甲，热销之势依然强劲。该盘脉承文化万景企业匠心，以一园西子湖尽现文化风雅，境成宜居风范，以城市新中心区位优势，全享未来城市功能配套红利。项目开售至今，不仅一路高歌，还荣获了金居奖、博鳌论坛风尚品牌奖之“中国十大品质宜居典范楼盘”等厚誉。载誉勇前行，项目三期新品荣耀再启，又将掀起楼市新热浪。另外万景携手国投再拿地城市新中心，也令人期待满满！

阳光上和赋则交出444套答卷，位列第4名。该盘同样畅销三年有余，几近完成清盘，热销还是要归功于川内头部房企阳光扎实的品牌力。

万科眉州文化村“揽江”以431套获得第5席位。万科“以价换量”新模式迅速收获了奇效，低门槛入手大品牌楼盘，这对于刚需购房者而言也不失为理想选择。

江月兰台作为北部新城流量盘，2023年全年销售比较给力，贡献424套，位居第6名。眉山发展地产的硬实力是其热销的后盾，高性价比是其热销的本因，而一期交房得到业主满口皆碑则是其兑现力的印证，这些优势叠加，该盘还将持续大放光彩，吸引更多人安居置业！

玫瑰佳恒一品以382套战绩位列第7名，该盘是家喻户晓的本土房企玫瑰园地产进军北部新城的首秀作品，不断迭新的品质新房，产品力向来突出，玫瑰芬芳家音纷呈，品牌、口碑、工程质量均有保障，房价有优势，故圈粉同样颇多。

金府名门、阳光云溪上分别以309套、274套分列第8、第9名。

通威城市森林花园则以215套答卷，成功入围榜单10强，让老城区扳回一城，作为改善型四代花园房，在年度销量上能脱颖而出，自是不俗。这不仅与千亿通威的硬核实力密不可分，更是其在产品上舍得下功夫，与同类竞品相比，让利更明显签单也自然更多。

从以上单盘销售金额TOP10来看，与销量排名相比，大部分楼盘只是名次有所变化。有所不同的是樾园与万景峰汇两个纯改善项目入围上榜，分列金额榜单第7名（190套）与第9名（198套）。

两个楼盘全年网签量均接近200，可以看出他们在同类竞品中位列前茅，这是其实力过硬，改善产品力雄得起所决定的。

接下来再来对比2018年-2023年眉山（东坡区）住宅的销量与房价，再梳理近几年眉山楼市整体走向。

从以上住宅销量与房价走势来看，2021年是转折点的一年，这一年销量达到历年峰值，整体房价迎至拐点。2021年-2023年新房销量呈逐渐递减趋势，也在说明眉山楼市的供求关系也在发生明显的转变，高杠杆、高周转、高去化的模式均已转向平稳，眉山楼市正穿越新的周期。眉山（东坡区）房价在房住不炒的基调调控下，2018-2021年持续直线回落，房价也降至7200元/㎡出头。2021年-2023年连续三年房价基本持平，呈现“稳”字走势，整体房价并未如传言那般出现较大的波动。

预计2024年后市新房销量筑底会持续，但最终会回归到相对良性的水平。整体将呈现“量稳价稳”的态势。

市场成交篇之商业

据眉山网签备案数据与市场收集与整理：

2022年眉山东坡区纯商业销量共成交1360套，成交面积112906.77㎡，成交总金额893543569元，成交均价7913.99元/㎡；

较之2022年眉山东坡区纯商业销量共成交1131套，成交面积79933.69㎡，成交总金额685757821元，成交均价8579.08元/㎡；

成交量、成交面积、成交总金额同比分别上涨20.25%、41.25%、30.30%，成交均价同比下跌7.75%。

单盘销量5强中，有熟面孔也有新晋选手。主要是商业天街与住宅底商两种类型楼盘。

玫瑰国际2023年继续“一力降十会”以成交361套的超然之姿拿下年度销冠，稳坐3连庄，玫瑰国际商业天街自10月1日揭幕以来，人气高涨，商家陆续开业，带动后续商铺成交，项目落成也有效弥补了东坡湖南片区的商业空白。值得一提的是玫瑰园地产也在城市新中心斩获了一宗滨湖商业用地，将丰富片区内生活消费配套。

中欧云尚天街则成交178套，位列年度亚军席位。该盘未开先火，活动精彩纷呈，拓客吸客，加上麦当劳、希尔顿酒店等知名品牌陆续入驻，有效地带动了成交。

以上两大新型商业大卖热卖，将大力刺激眉山商业地产迈入新发展模式。

万景进园汇双向发力，住宅底商成交154套，力夺三甲斩获第3名。商业成交不仅源自楼盘地段区位优势，还得益于项目住宅一期交房后，带来的人口流量，从而促成商业签单。

鸿通双盘东湖春天与金色春天分别交出77套、43套成绩分列第4、第5名。

再来看2020年-2023年东坡区商业销量与均价情况：

与住宅不同，商业无论是成交还是价格都有较强的“曲折性”。

2020年-2021年销量维持较高位，2022-2023年维持较低位。这与这几年眉山商业地产市场环境变化密不可分，在近两年间传统且单一的商业几乎已行至末路，新型商业正逐步发力，占据市场主导地位。受经济环境与市场发展趋势影响，置业者们在选择上，变得足够理性，在考虑从商购铺成本的同时，也在评估存在的风险，很显然是持续观望者居多。所以近两年的商业成交偏弱。

除2020年外，近3年的价格波动幅度稍小，2023年成交价进一步下探，但也接近8000元/㎡。总之商业房价跳动性较强，产品之间存在明显文化，价格差异较大，每年入市者对产品倾向各不同，因此该商业房价仅作一个综合指标。

产品营销篇

先来看新房预售：

2023年一整年有且仅有水天花月兰亭御、鸿通金色春天1#B座两个纯新项目入市。除该2盘外，另有江月兰台、樾园、中欧云墅、鑫龙湾、汇宇庾上云庭、万景玺悦、通威城市森林花园、玫瑰佳恒一品、万为江南里、鹭湖溪山院、天府维康国际生态文创城共13盘取得住宅新预售，共计放量3980套，同比去年下降45.88%。

另有通威城市森林花园、中欧云尚天街、鸿通金色春天1#B座，西府丽晶4盘取得商业新预售，共计放量202套。

2023过规待开盘的新项目有首域、国投未来序（未来序境湖）、东方银座四期以及万景进园汇三期共四大项目。

交房方面：

2023年可以说是眉山主城的“交付大考年”，全年各热销楼盘相继开始交付。

据了解有兰溪江山美邸、水天花月兰亭墅（一期）、万为江南里（一期）、鑫龙湾5#、万景峰汇（一期）、万景进园汇（一期）、阳光上和赋（一期）、阳光云溪上（一期）、通威城市森林花园（一期）、玫瑰南湖湾（一期）、江月兰台（一期）、鹭湖溪山院（一期）、金府名门（二期）13个项目均悉数交房。

当然有些项目点赞连连，也有个别楼盘交付存在一些争议，这也与品牌实力与产品兑现力差异有关。不管怎样，产品越好，品质越高，业主反馈更好，有利于带动后续销售与口碑沉淀。

另外江月兰台、鑫龙湾、万科眉州文化村等盘推行交房即交证以来，也让眉山各位业主看到了实实在在的诚意，安心保障获得更强烈的幸福感。2024年有望进一步扩大交房即交证的楼盘范围。

营销及活动方面：

其实2023年营销活动并不算少，像万景进园汇、通威城市森林花园、樾园、江月兰台、万景玺悦、中欧云墅及云尚天街、玫瑰国际等盘在各个节日节点都陆续开展了各种暖场、开街等营销活动.

比如春节期间万景进园汇购房狂欢活动，通威城市森林花园上半年的抖音打卡空中花园与下半年开展的购房赢宝马活动，国庆节玫瑰国际M街区盛大揭幕活动，万景玺悦中庭洋房加推活动，中欧云墅的以旧房换新房推盘活动，蜀道集团璟瑞府的现房成交送家装活动，还有樾园、江月兰台及观江府、蘭台府四盘联动购房狂欢节及樾园中庭洋房加推活动，值得一提的是该四盘在2023年8月完成了领地与眉山宏大的交接，至此江湾四子彻底归属国有企业眉山发展地产，未来预期更有保障！

市场政策篇

宏观环境：

受过去几年疫情及经济大环境持续下行以及部分房企陆续暴雷等诸多因素影响，房企开发信心受挫，新开工面积大幅回落，开发规模急剧减少，回到五年前水平，房地产行业整体处于销售疲弱期，2023年全国房地产商品房销售维持低位运行，行业市场环境仍在底部修复、边际改善企稳、回归信心与预期处于恢复阶段，全年房地产销售表现为“前高中低后稳”趋势。

而对应的宏观政策则是“前稳后松”，降首付降利率认房不认贷政策相继落地，支持居民按揭买房，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求，同时金融政策纾困供给端，稳妥化解处置房地产风险隐患，支持融资即一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，缓解房企资金压力。同时保交楼工作也在积极推进中，保障购房者权益。在一系列的政策刺激下，一二线城市迎来一波松绑潮，多数城市解除限购或进一步放宽限购。在年末中央经济会议与住建工作会议中定调了2024房地产：稳中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。

地方政策：

地方上，作用非常明显的要属成都9.26限购大松绑政策大礼包，彻底放开5+2区非住宅及二圈层限购，仅5+2区域内144㎡以内的房源限购，利好蓉城本市，置业人口回流成都，对邻市冲击较大。回到眉山本土，2023年全年执行的促进房地产市场新“10条”中，购房补贴政策有所调整，住宅产品购房补贴不再继续执行，仅保留商业、办公用房及车位的购房补贴，并双向利好房企与购房者，给予开发建设与个贷金融支持，鼓励房企合理融资及贷款支持，调整个人首付和房贷利率。鼓励团购买房的优惠政策持续进行。另外公积金购房政策也优化调整为“既提又贷”。

图源-眉山发布。

无论是低首付低利率还是执行的“房10条政策”，在供求关系已然发生转变，市场环境下行及成都放宽限购的冲击下，让眉山本土楼市提振效果很受限。而2024年将执行房地产市场新“12条”， 新增加了鼓励新建商品住房交房即交证、对多孩子女家庭购买新房套数优化认定标准（第二套认定为首套，第三套认定为第二套）、推行存量房“带押过户”。

土拍成交篇

2023年1-12月东坡区土地市场（住宅商业及教育用地）共有23宗土地成交，总成交额44.37亿元，同比下降47.6%；总成交面积2225.29亩，同比下降43.4%。其中13宗涉宅地块，总出让面积1182.67亩，同比下降65.42%；总成交额34.3亿元，同比下降55.99%。

据悉，2023年下场拿地的民企有万景、玫瑰园2家，对应的地块分别为S-20号与S-27号地块。以及1家锂电企业天华新能拿地，对应地块为G-49-2号地块。其余20宗地皆为国企、平台公司拿地。

其中，眉山城市新中心共成交10宗地块，成交面积约计867.90亩，土地成交金额合计25.05亿元；岷东新区成交5宗，土地出让面积约计947.48亩，成交金额合计9.22亿元；崇礼片区成交2宗，土地成交面积约计77.15亩，土地成交金额约计1.999亿元；火车站西片区成交2宗，成交面积合计45.53亩，成交金额约计1.109亿元；乡镇（含甘眉工业园区）成交4宗，成交面积约计287.23亩，成交金额合计6.996亿元。

图为城市新中心成交的10宗用地布局图。

23宗地块具体成交明细如下表：

另外，在此前发布的《数说2023年眉山土拍那些事儿！低鸣蓄锐正待“春”风吹！》一文中已对2023年东坡区土拍作了具体的年度报告，这里不再赘述。

城市发展与楼市展望

回望2023年，房地产市场仍处于转型期的深度调整中。这一年是焦虑与希望交织的一年，焦虑如何转型突破，适应市场新发展模式，不断积囤的楼市库存如何去化，虽密集出台政策，可仍未寻到行之有效的去化办法。眉山这一年也出台了“十条” 措施促进房地产市场平稳健康发展，同样效果并不明显。希望则是行业形势已经明朗，为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产政策也在作不断优化与调整。年末中央定调2024年房地产“稳中求进，以进促稳，先立后破”便给予地产人新的信心。

展望2024年，化解房地产风险仍是政策主线，供需两端政策均有发力空间，需求端，降低购房成本、降低购房门槛，加大对首套和改善性住房的支持力度是政策优化聚焦点。供给端，企业资金支持政策有望继续细化落实。

图源-眉山住建。

令人欣慰的是，眉山已然作出了强烈回应，不仅有即将落地的促进房地产政策优化版的“12条”，城市发展更新脚步也在提速。天府大道眉山段通车、市域铁路S5线各站点稳步推进、川大眉山校区与四川省儿童医院加速建设，城市新中心市政道路通车、太和老镇历史文化街区开街，太和公园雏形初现、中心城区路网改造……都在为眉山宜居之城锦上添花，为眉山楼市带来磅礴助力。凡是过往皆为序章，没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。

2024年，怀抱着坚韧恒久的勇气，重新出发，同心向上，期待眉山楼市春风沐雨，穿越新周期！