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多地出台或升级限购政策 因城施策建立长效机制

2017-03-27 来源:人民网
 
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  [摘要]  国务院副总理张高丽日前在中国发展高层论坛上指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三、四线城市房地产的过量库存。

值得一提的是,在一线城市房价过快上涨的同时,房地产的城市分化矛盾仍然显著。一线城市住宅供不应求,三、四线城市去库存压力依然存在。

国务院副总理张高丽日前在中国发展高层论坛上指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,分类指导,因城施策,重点消化三、四线城市房地产的过量库存。

绿地集团董事长张玉良表示,房地产业的供给侧结构性改革关键是要增加有效供给,改善供给结构,增加大城市住宅土地供给,同时适当控制三、四线城市的土地供给量。瑞安集团主席罗康端也建议,一、二线城市应加大土地供应,抑制房价过快上涨,三、四线城市可考虑放松户籍制度及廉租房,加大去库存力度。

倪鹏飞认为,解决房地产市场“痼疾”的关键在于加快改革,完善基础性制度,建立促进房地产市场健康发展的长效机制。“要通过完善市场的竞争、价格和供求机制,完善政府的监管、调节和保障机制,通过充分的竞争和有效的调节,使得产业间利润平均化,市场供给与需求匹配,从而抑制房地产市场投资和投机行为,实现长期的稳定健康发展”

新一轮调控剑指何方?

近日,北京市出台新一轮楼市调控新政,大幅提高首付比例,同时“认房又认贷”,被业界称为“史上最严的楼市调控”;随后石家庄、郑州、广州等城市也陆续出台楼市新政;3月21日,广东东莞市、河北廊坊市、江苏句容市也出台或升级限购政策。新一轮房地产调控剑指何方?又将如何影响未来房地产市场走势?

重拳出击降楼市“虚火”

家住北京回龙观的姜女士为孩子上学考虑,正准备将现住房卖掉,再贷款换个三环内的二手房。“新政出台后,首付比例大幅提高,估计暂时不能考虑换房了。”姜女士告诉记者,地产中介的人告诉她,如果急于买房最好准备全款,因为银行按揭贷款短期内很难获批。

这轮被称为北京“史上最严”的楼市调控政策表现为四方面:一是大幅提高了二套房的首付比例,普通住房不低于60%,非普通住房不低于80%,较之前提高10%以上;二是“认房又认贷”,只要有贷款购房记录,不管是北京还是异地,都算是二套房;三是暂停发放25年以上的个人房贷;四是限制通过企业购买住宅。

自2月底以来,全国已有近20个城市出台楼市调控新政,既有南京、青岛、三亚等热点城市,也有环一线周边城市及三、四线城市,而北京的调控明显升级。新政出台的最大背景正是入春以来部分城市房地产的强势反弹,房价在稍事企稳后又呈现上涨趋势。

“此轮调控的目的,就是迅速出击降低房地产投资和投机的‘炒房暗火’,确保房地产市场平稳健康发展,保证居民住有所居,抑制房地产泡沫膨胀,同时促进宏观经济和金融的安全与稳定发展。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。

房价是今年两会热议的话题,而政府工作报告也接受人大代表审议后将“遏制房价过快上涨”写入修订版。

楼市供求结构发生变化

去年9月以来,多地就出台过一轮楼市调控。频频出台的房地产调控为何难以阻止一线城市房价上涨的趋势?

倪鹏飞分析,首先,一线城市确实存在强劲的刚性和改善性需求。其次,为避免房地产市场出现大起大落,本轮调控采取的是“边调边看,逐步完善”的原则,调控不是“毕其功于一役”,而是常态化和机制化。与上一轮调控相比,本轮调控范围更大、力度更强、措施更严。“相信在强有力的政策作用下,非急迫性、支付能力有限的购房需求将延迟,楼市交易量会明显下降,对缓解市场紧张情绪、抑制房价过快上涨将产生明显效果。更为重要的是,杠杆使用空间的缩小将遏制楼市投机行为。”倪鹏飞判断。

从更广泛的角度看,推动房价上涨的因素也来自房地产市场之外。国家发改委主任何立峰日前表示,当前中国经济发展面临着房地产与实体经济结构性失衡,“有大量资金涌入房产地市场,带动了房价过快上涨,进一步推高了实体经济发展的成本”。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微指出,我国的住房供求在发生变化,城市化发展需求呈现多层次、多元化的趋势。人们对住房的需求不再仅仅是满足居住,而是正在经历“从无到有、从有到好”的过程。

楼市速瞄

中国房地产业协会和中国房地产测评中心3月22日联合发布的“中国房地产开发企业500强”测评报告显示,全国500强房企2016年商品房销售金额创下6.3万亿元的历史新高,同比增长逾40%。报告指出,2016年中国房地产开发投资增速连续两年低至个位数,行业平均利润率下行趋势未改,表明行业高增长时代已经结束。报告同时显示,2016年标杆房地产企业通过兼并收购、购买地产股权以增加土地储备的趋势十分明显。报告认为,对于大型房企而言,通过兼并重组有利于企业获取行业资源,从而化解土地市场价格高启的风险,同时通过持有其他上市房企股权还有利于间接扩大土地储备和提升话语权。

今年的政府工作报告指出,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。专家认为,各地密集出台房地产新政,是为了使房地产回归居住和实体经济本位,并引导更多资金进入广泛的实体经济领域,推动中国经济再平衡。中国国际经济交流中心研究员张永军分析,此轮房产新政将有效把以投资盈利为目的人群隔离在市场之外,剔除房地产市场的投机因素,能够有效缓解房地产与实体经济失衡。中国社会科学院研究员杨斌说,很多国家都受到房产泡沫的困扰,我国应学习调控效果较好国家的经验,坚决遏制房价增长过快的势头,削减房地产投资属性过强带来的金融风险等一系列副作用。

地方楼市

中国人民银行等部门3月24日发文明确,对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。央行在公告中指出,据有关方面反映,近期,购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加,这既影响了调控政策效果,也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题,增加商业银行住房信贷风险。

针对炒作过道房、车库房、异形房、平房一间改多间等学区房的现象,北京市3月23日再出重磅政策。北京市规划国土委已通知各区不动产登记中心停止办理异常形态平房的不动产登记手续,异常形态平房包括房屋面积过小、廊道、通道申请单独转移登记等情形。北京市公安局相关负责人表示,公安机关严格依法依规办理户口登记,一是登记常住户口的房屋应该是住宅类房屋,能够实际居住的。二是办理户口登记的居民应该在此长期居住、生活。

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